Wie schaffen wir schnell günstigen Wohnraum ...
und geht das auch nachhaltig?

Fangen wir bei Ihnen persönlich an. Herr Martin, wie wohnen Sie?

Johannes Martin: Ich wohne mit meiner Familie in einem Reihenhaus zur Miete – sechs Personen auf 150 Quadratmetern.

Wenn Sie jetzt umziehen müssten: Glauben Sie, Sie würden in Berlin eine vergleichbare Wohnung finden?

Martin: Es würde schwer, sogar hier in Marzahn-Hellersdorf, wo lange kaum einer hinwollte. Auf eine freie Wohnung bewirbt sich inzwischen eine dreistellige Zahl von Menschen. Für Familien ist es eine besondere Herausforderung, eine angemessen große, bezahlbare Wohnung zu finden.

Frau Broermann, Sie fordern mehr Suffizienz, Genügsamkeit. Menschen sollen sich mit weniger Wohnraum begnügen. Auf wie vielen Quadratmetern wohnen Sie?

Elisabeth Broermann: Wir leben zu dritt auf neunzig Quadratmetern.

Beachtlich, Sie beide wohnen flächenmäßig weit unter dem bundesdeutschen Durchschnitt, der bei 47 Quadratmetern pro Person liegt.

Broermann: Die Wohnungskrise ist in erster Linie ein Verteilungsproblem. Menschen mit wenig Geld wohnen in der Regel sehr eng, Menschen mit viel Geld sehr geräumig. Rein rechnerisch hätten wir genügend Wohnraum, wenn jeder auf etwa 40 Quadratmetern wohnen würde.

Faktisch fehlt bezahlbarer Wohnraum an allen Ecken und Enden. Bundesweit sind es Hunderttausende Wohnungen, in Großstädten wie Berlin ist die Lage besonders schlimm. Herr Martin, was tun Sie dagegen?

Martin: In den vergangenen beiden Jahren haben wir in Berlin den Bau von jeweils 15.000 neuen Wohnungen, davon 5000 Sozialwohnungen, bewilligt. Diese Zahl wollen wir steigern. Wir geben jetzt so viel Geld in die Wohnraumförderung wie noch nie.

Broermann: Statt neue Sozialwohnungen zu bauen – warum stecken Sie das Geld nicht in den Erhalt bestehender? Jedes Jahr fallen Zehntausende Sozialwohnungen aus der Mietpreisbindung, die auf zwanzig bis dreißig Jahre befristet ist. Sie landen auf dem freien Markt und werden dort sprunghaft teurer. Sinnvoll wäre die Verlängerung der Mietpreisbindungen.

Martin: Berlin hat im letzten Jahrzehnt 300.000 Einwohnerinnen und Einwohner hinzubekommen, und wir kalkulieren einen künftigen Bedarf von 270.000 zusätzlichen Wohnungen. Da können Sie die Frist von Sozialwohnungen verlängern, wie Sie wollen: Wir müssen trotzdem das Angebot durch Neubauten erhöhen.

Architects for Future sagt, Deutschland sei im Grunde fertig gebaut. Wie passt das zur Rechnung von Herrn Martin?

Broermann: Wir haben im Gebäudebestand ein Potenzial von 4,3 Millionen Wohnungen, das wir heben können – durch umbauen, weiterbauen, umnutzen. Stattdessen wird abgerissen, um neu und teuer zu bauen. Dabei wird sogenannte graue Energie, die fürs Bauen aufgewendet wurde, vernichtet und danach weiteres CO₂ freigesetzt. Wir sollten nutzen, was schon steht.

„Wohn- und Bürogebäude ließen sich aufstocken, Parkplätze und Supermärkte überbauen, Einfamilienhäuser ausbauen.“

^{Elisabeth Broermann}

Umbau, Umnutzung – was bedeutet das konkret?

Broermann: Existierende Wohn-, Büro- und Verwaltungsgebäude ließen sich aufstocken, Parkplätze und eingeschossige Supermärkte überbauen, Gewerbeflächen umnutzen. In Ein- und Zweifamilienhäusern könnte man Mansarden ausbauen, Anbauten errichten, Wohneinheiten teilen, mit einem zweiten Eingang versehen und vermieten.

Ein- und Zweifamilienhäuser stehen aber nicht unbedingt dort, wo die meisten Menschen hinwollen: in Ballungsgebieten. Oder?

Broermann: Doch, fast die Hälfte aller Gebäude in Großstädten besteht aus solchen Haustypen.

Herr Martin, was halten Sie von der Idee, den Bestand besser zu nutzen?

Martin: Wir sitzen hier in Sichtweite der Plattenbauten von Marzahn-Hellersdorf. Bei einigen wurden in den 2000er-Jahren die oberen fünf bis acht Stockwerke abgetragen – die könnte man statisch betrachtet sicher wieder aufstocken. Zudem befinden wir uns im größten zusammenhängenden Ein- und Zweifamilienhausgebiet Europas: Biesdorf – Kaulsdorf – Mahlsdorf. Das Einfamilienhaus hat für mich auch in Zukunft eine Berechtigung. Ich bin kein Freund von regulatorischen Eingriffen. Ich will Verdichtung nicht verordnen.

Wenn aber Umbau und Ausbau praktikabel und klimafreundlich ist, warum treiben Sie ihn nicht voran?

Martin: Das eine geht nicht ohne das andere. Dachgeschossausbau handhabt die Berliner Bauordnung bereits recht freizügig und wir wollen ihn weiter vereinfachen. Wir könnten 50.000 bis 100.000 Wohnungen durch zweigeschossige Aufstockungen hinzugewinnen. Aber bei jedem Gebäude gibt es Herausforderungen: Statik, Denkmalschutz, Investitionsbereitschaft des Eigentümers. Darum haben wir 2024 das Schneller-Bauen-Gesetz beschlossen.

Die bundesweite Variante davon ist als „Bauturbo“ bekannt. So sollen Genehmigungsverfahren beschleunigt werden. Welche Vorschriften sind nun überflüssig?

Martin: Das Wichtigste ist der Zeitfaktor. Wir veranstalten jetzt Bauauftakt-Konferenzen, bei denen alle beteiligten Ämter verpflichtend an einem Tisch sitzen. Bebauungsplanverfahren, die fünf Jahre dauern können, sollen so auf drei Monate reduziert werden. Das senkt die Kosten enorm, denn in Zeiten hoher Kapitalpreise steigen mit jedem Monat Bauverzögerung die Baukosten und damit die späteren Mieten. Zudem wollen wir die Brandschutzklasse eines Gebäudes nicht mehr verändern, wenn es aufgestockt wird.

Broermann: Der letzte Punkt ist ungeheuer wichtig. Im Moment verliert jedes Gebäude, das ich aufstocke, seinen Bestandsschutz. Sobald ich es anfasse, muss das ganze Gebäude den neuesten Anforderungen für Brandschutz, Lärmschutz und so weiter entsprechen. Dann ist das alte Treppenhaus plötzlich fünf Zentimeter zu schmal. Das führt zu wahnsinnig viel Abriss.

Wann wird diese Regelung in Berlin abgeschafft, Herr Martin?

Martin: Das Gesetz soll noch vor dem Sommer ins Parlament.

Broermann: Ein Erfolg, den wir unserer ehrenamtlichen Arbeit seit fünf Jahren zuschreiben. Langsam kommt an, dass unsere Bauordnung aus der Nachkriegszeit veraltet ist – sie war auf Neubau ausgerichtet. Heute stehen bereits neunzig Prozent der Gebäude, die wir künftig brauchen. Darum haben wir mit Architects for Future eine Musterumbauordnung entwickelt.

Was ist das?

Broermann: Es sind Vorschläge für eine neue Bauordnung, die das Umbauen erleichtert: Der Schutz des bestehenden Gebäudes wird gestärkt. Nicht mehr alles muss den neuesten Vorschriften entsprechen. Da Baurecht Landesrecht ist, haben wir die Länder überzeugt – von Niedersachsen über Bayern bis nun Berlin.

Martin: Dennoch müssen wir das Wohnraumproblem auf mehreren Wegen angehen. Das ist einfache Mathematik. Wenn wir von 270.000 Wohnungen, die wir in Berlin künftig brauchen, 100.000 durch Aufstockung gewinnen, fehlen noch 170.000. Ohne Neubauten keine nachhaltige Entlastung.

Herr Martin, Deutschland hat sich verpflichtet, bis 2045 klimaneutral zu sein. Als Hauptstadt hat Berlin eine Vorbildfunktion. Der Bausektor aber produziert 40 Prozent aller CO₂-Emissionen. Wie wollen Sie mit 170.000 Neubauwohnungen Klimaneutralität schaffen?

Martin: Berlin hat sich zu den Klimaschutzzielen bekannt. Durch die Fernwärmenetze vor allem im Osten der Stadt haben wir eine gute Voraussetzung für die Entkarbonisierung der Energieträger. Hinzu kommt die energetische Sanierung, die wir bei den Wohnungsbaugesellschaften vorantreiben.

Broermann: Der große Faktor beim Energie- und Klimaschutz ist der Massivbau. Zement wird mit fossilen Brennstoffen hergestellt und erzeugt mehr als doppelt so viel CO₂ wie der globale Flugverkehr. Hier wird ein weiterer Vorteil des Aufstockens deutlich: Man kann nachwachsende, kreislaufgerechte Rohstoffe wie Holz nutzen, die Bauteile modular vorfertigen und so die Bauzeit vor Ort verkürzen.

Martin: In Bayern und Brandenburg entstehen gerade industrielle Linien für seriellen Holzwohnungsbau – weil Sand und Beton teurer werden. Das ist simple Ökonomie. Wir müssen den Klimaschutz mitdenken, aber am besten ist, wenn der Markt es regelt. Ich bin kein Freund von Vorschriften, die bestimmen, welche Materialien wo verwendet werden müssen.

Broermann: Es muss nicht alles über „Müssen“, Verbote oder Verzicht laufen. Warum belohnen wir nicht, was zukunftsfähig, flexibel, kreislauffähig ist – nämlich den Bau mit nachwachsenden Rohstoffen? Oder: Warum belohnen wir nicht den Umzug von einer zu groß gewordenen in eine kleinere Wohnung?

Martin: Da bin ich bei Ihnen. Meine Eltern wohnen noch in der 5-Zimmer-Plattenbauwohnung, in der wir früher zu fünft lebten. Sie sagen: Wenn wir uns schon verkleinern, wollen wir nicht mehr, sondern weniger zahlen. Eine Sozialwohnung kommt aber nicht infrage, sie bekommen keinen Berechtigungsschein.
Helfen würde, wenn im Quartier neu gebaut und der Nachbarschaft ein erstes Zugriffsrecht gewährt würde.

„Wir müssen den Klimaschutz mitdenken, aber am besten ist, wenn der Markt es regelt. Ich bin kein Freund von Vorschriften.“

^{Johannes Martin}

Da schlummert ein riesiges Potenzial: Menschen über siebzig Jahre wohnen in Deutschland auf durchschnittlich siebzig Quadratmetern. Etliche würden aus der einstigen, zu groß gewordenen Familienwohnung ausziehen, finden aber keine günstige kleinere Einheit.

Broermann: In Bremen gelingt das mit dem sogenannten Bremer Punkt: ein kleiner, viergeschossiger Holzbau, mit dem Mehrfamilienhausgebiete nachverdichtet werden. Seniorinnen und Senioren in der Nachbarschaft wird ein Vorzugsrecht eingeräumt – so werden deren bisherige große Wohnungen frei.

Martin: Die Bremer Punkte sind Neubauten? Ich dachte, die wollen sie nicht.

Broermann: Sie sind in serieller Holzbauweise gefertigt, ohne Keller, zur Nachverdichtung. Aber stimmt, Neubau sollte die letzte aller Lösungen sein. Kann er aber Menschen dazu bewegen, in günstige kleinere Wohnungen zu ziehen, ist er – mit höchsten ökologischen Standards – ein gutes Mittel.

Beim Wort „Verdichtung“ kann einem auch die Berliner Mietskaserne in den Sinn kommen. Heißt Verdichtung weniger Grün, weniger Licht?

Martin: Wenn es schlecht läuft, ja. Dann wird es dunkler. Ist in meinem Stadtteil passiert. Verdichtung ist eine Akzeptanzfrage. Und damit auch eine demokratische Frage.

Was hat Verdichtung mit Demokratie zu tun?

Martin: Wenn ich Bürgerinnen und Bürgern hier sage, in eurer Straße wird demnächst gebaut, sagt niemand: Cool, wir kriegen hier neue Wohnungen! Wenn ich ihnen erzähle, auf euer Haus wird ein Dachgeschoss aufgesetzt, sagt keiner: Toll, da kriegen wir anderthalb Jahre Baustress und neue Hausbewohner! Für die Demokratie ist es wichtig, dass Menschen sich durch dichtere Bebauung nicht bevormundet fühlen, sondern dass wir ein gemeinsames Verständnis dafür entwickeln, was Stadtentwicklung heißt.

Broermann: Da stimme ich Ihnen zu. Wir müssen den Quartiersgedanken stärken. Der Bauturbo tut das aber nicht: Er will die Bürgerbeteiligung abschaffen. Auch wird ein Großteil der Neubauten im hochpreisigen Segment errichtet. Und Studien zeigen: Steigende Mietpreise wecken Existenzängste und erhöhen die Bereitschaft, die AfD zu wählen. Das ist auch für die CDU in Marzahn-Hellersdorf ein Riesenthema.

Martin: Und gerade deswegen müssen wir mehr Wohnungen bauen, damit der Preisanstieg am Immobilienmarkt gedämpft wird.

Broermann: Aber der Immobilienmarkt hat gar nicht das Ziel, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Im Gegenteil: Er braucht die Rendite. Stattdessen müsste der Staat dafür sorgen, dass alle Menschen gut untergebracht sind.

Martin: Ich halte diese Diskussion für brandgefährlich. Wer Enteignung oder Vergesellschaftung fordert, schreckt Investoren ab – nicht nur große Unternehmen, auch den Kleinvermieter, der ein Haus als Altersvorsorge besitzt. Wie wollen Sie solche Leute motivieren, ihr Dachgeschoss auszubauen?

Ihr Koalitionspartner, die Berliner SPD, will zum zweiten Mal einen Mietendeckel einführen, dieses Mal rechtlich sauber; außerdem einen Renditendeckel für Immobilienunternehmen mit über 500 Wohnungen. Auch sollen die Möglichkeiten für Index- und Staffelmieten eingeschränkt werden. Was halten Sie davon?

Martin: Wenn jemand gegen die Wand laufen möchte, kann er das machen. Der letzte Mietendeckel hat die Mieter schlechtergestellt – sie mussten nachzahlen – und Investoren abgeschreckt. Ich halte nichts von staatlichen Preisobergrenzen. Meine Familie kennt das aus der DDR. Das war keine Erfolgsgeschichte.

Broermann: Na ja, wir sollten nicht schwarz-weiß malen und sagen: entweder Liberalisierung oder Komplettkontrolle. Der Wohnungsmarkt darf nicht von Spekulanten missbraucht werden. Es braucht regulatorische Maßnahmen, damit Preise nicht explodieren. Ein gutes Vorbild ist Wien, das sein Tafelsilber, die Gemeindewohnungen, nie verkauft hat. Andere Städte verpflichten durch Baugebote Grundstückskäufer zum Hausbau oder gehen gegen Ferienwohnungen vor.

Martin: Auch Berlin will Kurzzeit-Mietverträge regulieren – wir setzen gerade eine entsprechende EU-Richtlinie in Landesrecht um. Am Thema Baugebot arbeiten wir. Wir lassen, wie gesagt, 5000 Sozialwohnungen pro Jahr erstellen und verkaufen seit Jahren keine landeseigenen Flächen mehr. Was auch Probleme bringt: Wir wollen Genossenschaften zum Bauen bewegen, weil die für moderate Mieten sorgen. Hier müssen wir den Zugang zu Grundstücken erleichtern.

Wir haben bisher vor allem auf Ballungsräume geschaut, wo günstiger Wohnraum besonders knapp ist. Aber viele der 4,3 Millionen Wohnungen, die sich durch Umbau oder Umnutzung schaffen ließen, liegen im ländlichen Raum. Was ist, wenn da keiner hinwill?

Broermann: Wir müssen die Dörfer, die sonst ausbluten, ans Glasfaserkabel und den ÖPNV anschließen, für ärztliche Versorgung und Lebensmittel im Ort sorgen. Dann werden diese Orte wieder attraktiv. Und nehmen Druck von den Großstädten.

Martin: Ich beobachte bei den Brandenburger Gemeinden eine große Zurückhaltung, wenn es um die Ausweisung neuer Flächen geht.

Broermann: Es geht nicht um neue Flächen. Wir müssen davon wegkommen, immer mehr zu versiegeln und das Land zu zersiedeln.

Ein Blick in die Zukunft: Angenommen, wir sprechen uns in zehn, fünfzehn Jahren wieder – woran würden Sie erkennen, dass Ihre Strategie erfolgreich war?

Martin: An Quartieren mit guter Infrastruktur, in denen die Leute gerne wohnen. Das Mehr an Wohnungen hat sich auf den Mietpreis ausgewirkt – die Menschen finden bezahlbaren Wohnraum dort, wo sie ihn suchen. Und die Rede von angeblich bösen Investoren, die nur Rendite wollen, hat sich als Märchen entpuppt.

Broermann: Es wird regulatorische Maßnahmen gegen Leerstands- und Bodenspekulation sowie Zweckentfremdung geben. Die Potenziale im Gebäudebestand sind gehoben worden. Menschen ändern ihre Wohnform je nach Lebensphase – und finden passende Angebote in ihrer Umgebung.

Was ist mit der Eitelkeit in der Architektur – wollen die nicht länger schmucke Neubauten errichten?

Broermann: Auch hier muss umgedacht werden, bereits in der Ausbildung. Architekt:innen lernen den Wert des Bestehenden zu schätzen.